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  • 06-15
    2020 -
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    2020年5月28日,十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》),自2021年1月1日起施行。 民法典之于一個國家,不僅僅是權利的宣言,更是民事活動的基本遵循和根本依靠,意義重大,影響深遠。征諸人類文明的發展歷程,編纂法典是具有標志意義的法治建設工程,是一個國家、一個民族走向繁榮強盛的象征和標志。盡管它有這么多的重要意義,但民法典并不是一個全新出臺的民事法典,也不是簡單的法條匯編,而是對現行的民事法律進行修改完善,對現實生活中出現的新情況、新問題出臺有針對性的新規定。 回顧物業管理行業數十年的立法之路,到今天為止都沒有形成緊跟時代的、系統的權威的法律法規框架。而民法典的出現,打破了這一現狀,并以更加權威、更加系統的法律體系取代原有的法律法規。那么,相較于現行民法,民法典做了哪些調整和修改呢,對物權規范及物業管理又將產生哪些影響呢? 變化一:住宅70年土地使用權到期怎么辦? 《民法典》在物權編第359條對住宅建設用地使用權期限作了規定, 我們住房的土地使用權是70年,到期將自動的續期 ,但是續期的時候可能是要交費的,至于這個交費是按照什么標準交,屆時會不會進行減免?將依照法律行政法規的規定另行出臺政策。 變化二:房屋設定抵押權,轉讓時需要抵押權人同意嗎? 《民法典》在物權編第406條做了重要變動,根據其規定 房子在設定抵押期間,抵押人仍可以轉讓房子,并且不需要經過抵押權人同意,但是需要及時通知抵押權人。 若抵押權人有證據能夠表明未來債權有風險難以被償還的情況下,可以要求抵押人在轉讓房子以后,把轉讓的錢優先清償債務。 變化三:出租人和承租人是否優先享有房產買賣優先權? 《民法典》726條規定, 在房屋出租人出賣房屋時需先通知承租人,承租人有15天的優先于其他人購買房屋權的考慮期,若是承租人沒有明確表示購買,那么承租人就放棄了這個優先購買權,房屋出租人就可以出賣房屋了。 在此基礎上, 增加了兩個例外情況 ,一種例外是如果原來房屋有共有人的話,出租人可以直接賣給共有人,不需要征求承租人意見。第二種例外就是出租人把房子賣給近親屬親戚之類,此時出租人也不需要給承租人優先購買權。 變化四:房屋買賣租賃能否避開中介交費? 《民法典》第965條規定,委托人想出售、出租房屋,委托了中介機構,利用他們提供的信息源,認識了買家、賣家或承租人,繞開中介訂立了合同成交的,還是需要付中介費。 變化五:降低業主共同管理事項與表決比例 《民法典》第277條規定,明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。《民法典》第278條規定, 適當降低了業主共同決定事項,特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻,籌集建筑物及其附屬設施的維修資金需要兩個四分之三,而使用僅需要雙過半。 所謂兩個四分之三是指經參與表決專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意,雙過半是指經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。《民法典》第281條規定增加了緊急情況下使用維修資金的特別程序。 變化六:小區電梯廣告、外墻廣告收入歸業主共有 《民法典》第282條明確了公共部位扣除合理成本產生的收入歸業主共有。 變化七:新增物業服務合同 《民法典》合同編新增了 物業服務合同專章 ,合同是雙方當事人主張權利履行義務的基礎,在為發生物業服務合同糾紛時為其提供法律依據。 《民法典》第九百四十四條規定,物業公司不能采取停止供水供電、供熱、供燃氣等方式催交物業費。 變化八:高空拋物墜物造成損害的,物業公司有安保義務,否則承擔相應的侵權責任。 《民法典》第1254條規定, 物業服務公司對于建筑物中拋擲物品或者建筑物掉落物品,造成他人損害這類情況的發生,有采取必要的安全保障措施的義務,物業公司如果沒有采取必要的安全保障措施的,應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。 針對物業領域的新變化,為提升綠清人員的業務技能,從而更專業地服務好業主群體,綠清集團在近期組織了《民法典》相關條例的解讀學習和龍崗第一課堂的業務培訓學習。課程內容既涉及政策法規的解讀又有解決矛盾的案例實踐,對于如何進一步做好日常物業管理工作,具有很強的指導性和操作性。經過學習培訓,綠清集團全員順利通過考試并取得相關證書。 通過男人和女人一起做人爱培訓,綠清團隊系統全面地掌握了政策法規的最新變化,開拓了工作思路,增強了法律意識,對綠清物業管理水平的進一步提升起到了積極的推動作用。
  • 04-19
    2020 -
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    《深圳經濟特區物業管理條例》 《深圳經濟特區物業管理條例》經市第六屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議于2019年8月29日修訂通過,現予公布,自2020年3月1日起施行。 深圳市人民代表大會常務委員會 2019年9月3日 目錄 第一章總則 第二章物業管理區域及共用設施設備 第三章業主和業主組織 第一節業主 第二節首次業主大會會議籌備 第三節業主大會 第四節業主委員會 第四章前期物業管理 第五章物業服務 第六章業主共有資金管理 第七章物業安全管理與使用維護 第一節物業安全管理 第二節物業使用及專項維修資金 第八章監督管理 第九章法律責任 第十章附則 第一章總則 第一條為了規范深圳經濟特區物業管理活動,維護業主、物業服務企業以及其他當事人的合法權益,根據有關法律、行政法規的基本原則,結合實際,制定本條例。 第二條深圳經濟特區物業管理活動適用本條例。 前款所稱物業管理,是指對物業管理區域的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。 經業主共同決定,可以委托物業服務企業或者其他管理人管理,也可以由業主自行管理。 第三條物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。 第四條市、區人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系,推動物業管理規范化、市場化。 第五條業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨社區委員會(以下簡稱社區黨委)的領導下依法依規開展物業管理活動。 業主委員會、物業服務企業應當依照中國共產黨章程的規定設立中國共產黨的基層組織,開展黨的活動。 第六條市人民政府住房和建設部門負責本市物業管理活動的監督管理和指導工作,履行下列職責: (一)貫徹執行物業管理法律、法規和相關規定; (二)研究擬定或者制定物業管理規劃、標準、規范和措施; (三)指導、協調全市物業使用安全監督檢查工作; (四)統籌全市物業專項維修資金管理工作; (五)建立全市統一的物業管理信息平臺; (六)統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作; (七)法律、法規規定的其他職責。 區人民政府住房和建設部門負責轄區內物業管理的監督管理和指導工作。 市、區住房和建設部門可以委托具有管理公共事務職能的組織對本條第一款第四至六項等相關物業管理活動進行監督管理。 市、區人民政府公安、規劃和自然資源、城市管理和綜合執法等相關部門按照各自職責,依法開展物業管理相關工作。 街道辦事處負責組織、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動,調解物業管理糾紛,并配合住房和建設部門對物業管理活動進行監督管理。 支持社區居民委員會發揮對業主大會、業主委員會、物業服務企業的指導和監督作用。 第七條倡導綠色、智慧物業管理。鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理質量和服務水平,營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境。 第二章物業管理區域及共用設施設備 第八條物業管理區域由市規劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定。 確定物業管理區域應當考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,遵循相對集中、資源共享、便于管理的原則。 已經形成獨立物業管理區域的,不再重新調整,但物業管理區域業主共同決定分割或者合并物業管理區域的除外。 物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。 第九條建設單位應當在物業管理區域無償提供符合功能要求的業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房等物業管理用房。 業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房屬于業主共有,應當辦理產權登記并具有正常使用功能,任何單位和個人不得將其分割、轉讓、抵押,不得擅自變更用途。 第十條業主委員會辦公用房建筑面積應當不少于二十平方米。 物業服務辦公用房面積按照下列標準提供: (一)物業管理區域物業總建筑面積未超過二十五萬平方米的,按照不少于物業總建筑面積的千分之二提供,并不得少于一百平方米; (二)物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的,二十五萬平方米以內部分,按照該部分面積的千分之二提供;二十五萬平方米以外部分,按照該部分面積的千分之一提供。 物業管理設施設備用房面積根據設施設備安裝、使用、維護的實際需要提供。 第十一條物業管理區域的道路屬于業主共有,但屬于城市公共道路的除外。物業管理區域的綠地屬于業主共有,但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外。物業管理區域的其他公共場所和公共設施,屬于業主共有。 物業管理區域物業的以下部分屬于業主共有: (一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等; (二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備; (三)房地產買賣合同約定屬于業主共有的物業; (四)法律、法規規定的其他共有部分。 建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,應當提出共有物業產權登記申請,由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。 第十二條利用物業管理區域共有物業進行經營活動的,應當由業主共同決定,其收益屬于業主共有。可能損害特定業主就其專有部分享有的合法權益的,還應當經該業主同意。 第十三條新建住宅建設項目竣工驗收備案之日起三個月內,建設單位應當將附著于物業管理區域共有物業符合國家標準和技術規范的供水、排水、供電、供氣、通訊等設施設備移交相關專營單位管理養護,相關專營單位應當接收。 現有住宅物業區域附著于共有物業的供水、供電、供氣、通訊等設施設備,符合國家標準和技術規范,經業主共同決定移交的,相關專營單位應當接收,物業服務企業應當配合移交工作。 第十四條本條例所稱業主,是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。 除前款規定外,符合下列條件之一的,可以認定為業主: (一)尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人; (二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人; (三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人; (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人; (五)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。 第十五條業主依法享有下列權利: (一)參加業主大會會議,發表意見,行使投票權; (二)選舉業主委員會、業主監事會或者監事,并依法依規享有被選舉權; (三)監督業主委員會、業主監事會或者監事的工作和物業服務企業履行物業服務合同的情況; (四)對共有物業和業主共有資金使用管理的知情權和監督權; (五)就制訂或者修改物業管理區域管理規約(以下簡稱管理規約)、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業管理事項提出意見和建議; (六)法律、法規規定的其他權利。 第十六條業主、物業使用人應當依法履行下列義務: (一)遵守管理規約、業主大會議事規則以及物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度; (二)執行業主大會、業主委員會依法作出的決定; (三)按時繳納物業管理費、物業專項維修資金; (四)配合物業服務企業或者其他管理人實施物業管理; (五)法律、法規以及管理規約規定的其他義務。 第十七條管理規約應當包括下列內容: (一)共有物業的使用和維護規則; (二)合理使用物業專有部分的權利和義務; (三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務; (四)物業管理區域相關費用的分攤規則; (五)違反管理規約應當承擔的責任。 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的具體職責和會議規則以及依法應當由業主大會議事規則規定的其他事項作出規定。 業主、物業使用人違反管理規約的,業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻;不聽勸阻的,業主委員會或者物業服務企業可以將相關情況予以公示。 第十八條業主投票權數、業主人數和業主總人數按照下列方法確定: (一)業主投票權數按照業主專有部分建筑面積計算,每平方米計算為一票,不足一平方米的按照四舍五入計算; (二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付,或者同一業主擁有兩個以上專有部分的,均按照一人計算; (三)業主總人數,按照本款第二項業主人數的總和計算。 一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,所代表的業主人數為一人。 業主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,應當出具書面委托書,載明委托事項和投票權數。一個受托人最多可以接受三名業主的委托進行投票。 第二節首次業主大會會議籌備 第十九條新建物業管理區域物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之二十以上或者首套物業出售并交付使用滿一年之日起十五日內,建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處,并提供物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的物業專項維修資金清冊等相關資料。 物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名,可以向街道辦事處書面要求成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。 街道辦事處應當在收到本條第一款規定的書面報告或者本條第二款規定的書面要求后一個月內成立籌備組,也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。 第二十條籌備組由街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員和業主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立。物業服務企業應當協助籌備組開展籌備工作。 籌備組由七至十名成員組成,其中街道辦事處代表一名、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織代表一名、業主代表三至五名、轄區公安派出所代表一名、社區居民委員會代表一名、建設單位代表一名,籌備組組長由街道辦事處代表擔任。 籌備組中的業主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業主中確定并公示,業主代表資格應當符合本條例有關業主委員會委員候選人資格的規定。 籌備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。 第二十一條籌備組應當自成立之日起一個月內組織召開首次籌備工作會議。 籌備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的,經街道辦事處批準,可以延長三個月。 籌備組自物業承接查驗工作結束后,自行解散。 第二十二條籌備組負責下列籌備工作: (一)確認并公示業主名單、業主人數和總投票權數; (二)確定首次業主大會會議召開時間、地點、方式和議題; (三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案; (四)確定首次業主大會會議表決規則; (五)確定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法和名單; (六)制定首屆業主委員會選舉辦法; (七)首次業主大會會議的其他準備工作。 籌備組成員就籌備工作意見不一致的,由籌備組組長作出決定。籌備組發布的通知或者公告,應當加蓋街道辦事處公章。 本條第一款所列事項應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當在首次業主大會會議召開之前研究處理并作出答復。
  • 06-01
    2018 -
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    第一章 總則 第一條【立法宗旨】為了規范深圳經濟特區(以下簡稱特區)物業管理活動,維護業主、物業服務企業及物業管理各方的合法權益,保障物業的安全與合理使用,營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境,根據有關法律、行政法規的基本原則,結合特區實際,制定本條例。 第二條【適用范圍及物業管理定義】本條例適用于特區物業管理活動。 前款所稱物業管理,是指業主自行或者委托物業服務企業及其他管理人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、運行、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。 第三條【立法原則】物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。 物業管理應當遵守法律、法規、規章的規定和管理規約的約定,不得損害公共利益和他人合法權益。 第四條【政府監管】市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織,將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區建設和社會管理體系,建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。鼓勵采用新技術、新方法,提高物業管理和服務水平。 第五條【基層黨組織指導監督】社區黨組織按照黨的章程指導物業管理區域成立黨的組織,由該黨的組織領導業主大會、業主委員會、物業服務企業等相關責任方依法依規開展物業管理活動。 第六條【職責分工】市政府物業管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)負責本市物業管理活動的統一監督管理工作。 區政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區主管部門)按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。 街道辦事處按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督工作。 規劃國土、房屋安全、城市管理、公安、市場監督、價格、人防、環境保護、水務、稅務等行政主管部門按照各自職責,做好物業管理相關工作。 第七條【物業管理信息平臺】市主管部門應當建立包括電子數據投票系統在內的統一的物業管理信息平臺,與房地產主管部門實現物業管理信息和不動產登記信息的實時共享。 區主管部門負責監督檢查轄區內物業管理信息制作、傳遞、公開等工作。 建設單位、業主大會、業主委員會、物業服務企業等物業管理各方按照本條例的規定,通過物業管理信息平臺,將業主、業主大會、物業服務、信用檔案、物業專項維修資金、物業安全管理等物業管理信息依法予以公開,并對信息的及時性、完整性和準確性負責。 第八條【協會職責】鼓勵物業服務企業加入物業服務行業自律組織。物業服務行業自律組織應當在市、區主管部門的指導和監督下,通過制定自律管理制度、服務收費指導標準、紀律懲戒規則以及調解行業內部爭議等,進一步規范行業經營行為,維護會員合法權益,促進物業服務企業依法誠信經營,推動行業健康有序發展。 第九條【綠色、智慧物業管理】倡導綠色物業管理和智慧物業管理,鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能、節水、垃圾處理、環境綠化、污染防治等資源節約和環境保護,促進物業管理的集約化、信息化、低碳化。 第十條【第三方專業服務機構】政府通過購買服務和財政補貼等方式,扶持物業服務第三方機構的發展,引導法律、會計、工程、評估、咨詢等專業服務機構和人員參與物業管理和服務活動,鼓勵專業服務機構和人員積極參與物業管理矛盾和糾紛的解決,為物業管理各方提供公正、專業的咨詢、培訓、評價、檢驗、監督和審計服務。 第二章 物業管理區域及設施 第十一條【物業管理區域劃分原則】物業管理區域根據物業建設用地宗地范圍確定。 新出讓土地應當遵循相對集中、便于管理、資源共享的原則,合理確定宗地規模。 第十二條【物業服務用房提供】建設單位應當在物業管理區域內無償提供業主委員會辦公用房、物業管理設備用房、物業服務辦公用房等物業服務用房。 業主委員會的辦公用房建筑面積應當不少于二十平方米。 物業管理設備用房面積根據設備安裝、使用、維護實際需要提供。 物業服務辦公用房面積按照下列標準提供: (一)物業管理區域物業總建筑面積二十五萬平方米以下的,按不低于物業總建筑面積千分之二提供,但最低不得少于一百平方米; (二)物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的,除按照不低于二十五萬平方米的千分之二提供外,超過部分按不低于千分之一的標準提供。 業主委員會辦公用房、物業管理設備用房、物業服務辦公用房屬于全體業主共有,應當有獨立產權并具有正常使用功能,任何單位和個人不得分割、轉讓、抵押,也不得擅自變更用途。物業服務用房權屬資料由籌備組、換屆改選小組、業主委員會保管,并按規定做好交接。 第十三條【物業服務用房建設】物業服務用房應當與新建物業同時設計、同時施工、同時交付,其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明,在申報《建設工程規劃許可證》時,提交的設計圖紙應當注明物業服務用房的具體部位。 房地產主管部門在核發房屋預售許可證時,應當核查并注明物業服務用房的房號。 第十四條【共有物業產權歸屬及登記】物業管理區域內的下列共有物業歸業主共有: (一)建筑區劃內的道路,但屬于城市公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,但屬于城市公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、共用設施和物業服務用房; (二)除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分: 1.建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分; 2.其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等; 3.建設單位以房屋銷售合同承諾歸全體業主所有的物業。 建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,應當提出前款規定的共有物業產權登記申請,由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。 第十五條【處分權禁止】利用業主的共有物業進行經營活動的,應當由業主共同決定,涉及特定業主利益的,還應當經有利害關系的業主同意。 建設單位、物業服務企業、個人不得擅自處分依法、依約屬于業主的共有物業。 第十六條【專業經營設施設備的建設與移交】新建住宅物業區域內的供水、排水、供電、供氣、通訊等專業經營設施設備,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。 建設項目竣工驗收完成備案起三個月內,建設單位應當將物業管理區域內供水、排水、供電、供氣、通訊等專業經營設施設備移交給市政專營單位管理養護,市政專營單位應當接收。 第三章 業主和業主組織 第一節 業主 第十七條【業主認定】不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的所有權人為業主。 下列情形可以認定為業主: (一)尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或個人; (二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或個人; (三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或個人; (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或個人; (五)其他符合法律、法規規定的單位或個人。 第十八條【業主權利】業主在物業管理活動中,依法享有下列權利: (一)成立業主大會、業主小組,參加業主大會和業主小組會議,發表意見,行使投票權; (二)提出制訂或者修改管理規約、業主大會議事規則的建議; (三)選舉業主委員會和業主監事會,并依法依規享有被選舉權; (四)監督業主委員會、業主監事會的工作和物業服務企業對物業服務合同的履行; (五)享有共有物業、共有資金的管理和使用的知情權和監督權; (六)法律、法規規定的其他權利。 第十九條【業主及物業使用人義務】業主及物業使用人在物業管理活動中,依法履行下列義務: (一)遵守管理規約、業主大會議事規則; (二)遵守物業管理區域內共有物業使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度; (三)執行業主大會作出的決定、業主委員會根據法律法規規章規定或者業主大會授權作出的決定,以及業主小組根據業主大會議事規則作出的決定; (四)按時繳納物業管理費、物業專項維修資金; (五)配合物業服務提供方實施物業管理活動; (六)法律、法規及管理規約規定的其他義務。 第二節 首次業主大會會議籌備 第二十條【籌備組成立】新建物業管理區域首套物業交付后十五日內,建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處,并提供物業出售和首套物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的物業專項維修資金清冊等文件資料,建設單位未及時書面報告的,物業服務企業、已辦理物業交付手續的業主可以向街道辦事處書面報告。 街道辦事處應當在收到書面報告后一個月內,組建由街道辦事處、業主、轄區公安派出所、居民委員會、建設單位或者物業服務企業派員組成的首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。建設單位或者物業服務企業未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立。 第二十一條【籌備組組成與職責】籌備組由七至九名成員組成,其中街道辦事處代表一名、業主代表三至五名、轄區公安派出所代表一名、居民委員會代表一名、建設單位或者物業服務企業代表一名。籌備組組長由街道辦事處代表擔任。籌備組中的業主代表由街道辦事處在愿意參加籌備工作的業主中確定,籌備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。業主代表資格應當符合本條例第四十二條有關業主委員會委員候選人資格的規定。 街道辦事處應當將籌備組名單予以公示,公示時間不少于十日。業主對成員名單有異議的,由街道辦事處協調解決;公示無異議或者異議妥善解決的,籌備組成立。 籌備組履行以下職責: (一)組織、籌備召開首次業主大會會議; (二)在業主大會未能成立情況下,組織召開業主大會會議; (三)指導、協調共有物業的承接查驗; (四)監督檢查共有物業收益歸入與使用,以及前期物業服務企業開立的業主共有資金共管賬戶的資金使用。 籌備組自業主大會成立且物業承接查驗工作結束后,自行解散。 第二十二條【首次業主大會會議召開條件】物業管理區域有下列情形之一的,籌備組應當在十五日之內組織召開首次業主大會籌備會議,組織召開首次業主大會會議選舉產生業主委員會,表決通過管理規約、業主大會議事規則等事項: (一)物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之五十以上的; (二)首套物業出售并交付使用滿一年的。 籌備組組織成立業主大會時,可以物業所在地街道辦事處的名義向不動產登記機構提出查詢或者核實業主身份的請求,不動產登記機構應當及時予以協助。 街道辦事處可以通過政府購買服務的形式,選聘法律、會計、評估等相關專業服務機構或人員參與業主大會籌備事務,協助籌備組完成業主大會成立等相關事項。 籌備組籌備召開首次業主大會會議的經費由物業所在地街道辦事處承擔。 第二十三條【籌備會議召集和主持】首次業主大會會議的籌備會議由籌備組組長召集和主持,也可以由籌備組組長委托籌備組中的轄區公安派出所、居民委員會代表召集和主持。籌備組成員不得委托他人參加會議。籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的,由籌備組組長作出決定。 籌備組發布的通知或者公告,應當加蓋街道辦事處公章。 第二十四條【籌備事項】籌備組負責以下籌備工作: (一)確認并公示業主名單、業主人數和總投票權數; (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容; (三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案; (四)確定首次業主大會會議表決規則; (五)確定業主委員會委員候選人、業主監事會成員候選人(以下簡稱候選人)名單; (六)制定首屆業主委員會、業主監事會選舉辦法; (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。 籌備組應當確定業主委員會委員、業主監事會成員人數,確定候選人人數及產生辦法。 本條第一款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示,公示時間不少于十日。業主對公示內容有異議的,籌備組應當記錄并及時作出答復。 第二十五條【候選人公示】候選人資格條件應當符合本條例第四十二條的規定。籌備組應當公示候選人名單及下列內容: (一)候選人基本情況; (二)候選人繳交物業管理費和物業專項維修資金情況; (三)候選人履行工作職責的書面承諾; (四)應當公示的其他情況。 對候選人名單有異議的,應當自名單公布之日起十日內向籌備組申訴,籌備組應當記錄并在首次業主大會會議召開之前作出處理決定,并公布處理結果。 第二十六條【首次業主大會會議籌備】籌備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內無法召開首次業主大會會議并選舉產生業主委員會的,經街道辦事處批準,可以延長三個月。 業主大會未能成立,經物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主提議,籌備組重新組織、籌備召開首次業主大會會議。 第三節 業主大會 第二十七條【成立業主大會】一個物業管理區域應當依法成立一個業主大會,并選舉業主委員會。物業管理區域內業主不足十人,經全體業主一致同意并作出書面決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。業主應當自書面決定之日起五日內告知物業所在地的街道辦事處和區主管部門。 業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。 第二十八條【業主大會備案】首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會后十五日內,業主委員會應當向物業所在地的區主管部門申請業主大會備案。業主大會備案管理辦法由市政府另行制定。 區主管部門受理備案材料后,經審查符合條件的,應當在二十個工作日內頒發備案證書,發放統一社會信用代碼。業主大會取得備案證書后,業主委員會應當依法申請刻制業主大會、業主委員會等相關印章。 第二十九條【管理規約和議事規則】業主、物業使用人應當遵守管理規約,管理規約應當包括下列內容: (一)合理使用物業專有部分的權利和義務; (二)物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則; (三)遵守、維護物業管理區域公共秩序的權利和義務; (四)分攤物業管理區域各類費用的方式; (五)違反管理規約應當承擔的責任。 管理規約由業主委員會保管,并于通過后三日內予以公示。 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成等事項作出規定。業主大會議事規則可以規定業主委員會采購商品或者服務的資金使用限額及采購方式。 業主、物業使用人違反本條第一款、第二款所列事項,應當承擔相應的民事責任;對于違反管理規約的情形,業主委員會或者物業服務企業應當予以勸阻、制止;對不聽勸阻的,業主委員會或者物業服務企業可以在物業管理區域內就相關情況予以公示。 第三十條【業主大會會議決定事項】下列事項由全體業主或業主大會會議作出決定,不得授權業主委員會行使: (一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則; (二)選舉或者更換業主委員會委員、業主監事會成員、選舉業主委員會候補委員; (三)審議業主大會年度計劃及預算方案; (四)審議業主委員會、業主監事會的工作報告; (五)制定共有物業和共有資金的管理與使用辦法; (六)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案,確定其他公攤費用的收取標準; (七)選聘、續聘、解聘物業服務企業; (八)籌集、管理和使用物業專項維修資金; (九)申請改建、重建建筑物及其附屬設施,改變共有物業的用途; (十)決定物業管理區域內有關共有物業的其他管理事項。 第三十一條【會議類型及公告】業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等予以公示。 業主大會會議不得對已公示會議議題以外的議題進行表決。 第三十二條【業主大會定期會議】業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開,每年至少召開一次。召開住宅物業的業主大會會議,應當書面告知相關的社區居民委員會,否則會議無效。社區居民委員會接到書面邀請后未派員出席會議的,不影響會議有效性。 業主大會定期會議應當審議以下內容: (一)上一年度物業管理報告、業主委員會和業主監事會工作報告、業主大會收支報告; (二)下一年度業主大會年度計劃和預算方案; (三)物業管理的其他事項。 第三十三條【臨時會議】有下列情形之一時,業主委員會應當召集業主大會臨時會議: (一)經業主總人數百分之二十以上業主提議; (二)經持投票權數百分之二十以上業主提議; (三)發生重大緊急事件需要及時處理; (四)業主大會議事規則規定的其他情形。 應業主提議召集業主大會臨時會議的,業主委員會應當核實提議人的業主身份。業主委員會核實提議人業主身份,可以向物業所在地街道辦事處提出申請,由物業所在地街道辦事處向不動產登記機構提出查詢或者核實業主身份請求,不動產登記機構應當及時予以協助。 第三十四條【召集人】業主委員會不按規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處責令限期召集;逾期仍未召集的,可以由物業所在地街道辦事處組織召集。 第三十五條【投票權數、業主人數、總人數】業主大會按照下列方法確定業主投票權數,認定業主人數和業主總人數: (一)業主投票權數按業主專有部分建筑面積計算,每平方米計算為一票,不足一平方米的按四舍五入計算; (二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人或業主擁有一個以上專有部分的,按一人計算; (三)業主總人數,按照第(二)項業主人數的總和計算。 一個專有部分有兩個以上所有權人的,其所有權人應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。 業主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,應當出具書面委托書,載明委托事項和投票權數。一個受托人最多可接受三名業主的委托進行投票。 第三十六條【表決方式】業主大會會議表決采用記名投票的方式。 一個專有部分擁有一個表決票或者選舉票,每張表決票或者選舉票上應當標明該產權單位的投票權數。 第三十七條【會議有效條件】 業主大會會議與會業主所持投票權數超過本物業管理區域內全體業主所持投票權數半數,且與會業主人數超過業主總人數半數的,業主大會會議方為有效。 前款所稱與會,是指業主在會議簽到表簽字確認;采用或者同時采用書面形式召開業主大會會議的,包括業主在表決票上或者選舉票上簽字確認并按照規定方式交回表決票或者選舉票;采用電子數據方式投票的,投票系統接收到的投票為與會。 業主大會對物業管理事項已作出決定的,業主委員會在一年內不得就同一物業管理事項組織召開業主大會臨時會議,但以下的情形除外: (一)人民法院依法撤銷業主大會決定的; (二)遇到緊急情況并經街道辦事處同意的; (三)發現有違法情形進行自糾的。 第三十八條【會議決定有效條件】除本條例另有規定外,業主大會會議作出決定,應當經與會業主所持投票權數過半數且與會業主人數過半數同意。 業主大會會議作出本物業管理區域改建、重建建筑物及其附屬設施,改變共有物業用途決定,應當經全體業主所持投票權數三分之二以上且業主總人數三分之二以上多數同意。業主大會會議作出物業專項維修資金的籌集、管理和使用決定,應當遵守本條例第一百一十二條的規定。 第三十九條【會議決定效力與公示】業主大會會議依法依規作出的決定,對本物業管理區域內全體業主及物業使用人具有約束力。 業主大會會議召集人應當在業主大會會議作出決定之日起三日內將決定予以公示。 第四節 業主委員會 第四十條【業委會組成】業主委員會由五至十一名委員組成,組成人數為單數,具體委員人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。候補委員人數由籌備組按照不超過委員人數設置。候補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。 業主委員會設主任一名,由業主委員會從委員中選舉產生。鼓勵和支持符合條件的社區黨委委員或物業管理區域黨的組織成員通過規定程序兼任業主委員會主任。 業主委員會可以聘請執行秘書、財務人員,負責處理業主委員會日常事務和財務工作。執行秘書、財務人員的工作職責及薪酬標準由業主大會議事規則規定。 第四十一條【業委會性質與職責】業主委員會是業主大會的執行機構,接受業主大會、業主監事會和業主的監督。業主委員會履行下列職責: (一)召集業主大會會議,向業主大會報告工作; (二)執行業主大會的決定,處理業主大會的日常管理事務; (三)編制業主大會年度財務預算方案、決算方案; (四)擬訂業主大會內部管理制度及共有物業、共有資金的管理與使用辦法; (五)組織和監督專項維修資金的籌集和使用; (六)擬訂物業服務企業招標方案; (七)擬訂物業服務內容、標準以及收費方案或者其他公攤費用的收取標準; (八)制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計帳簿、財務報表等有關文件及印鑒; (九)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同; (十)督促業主、物業使用人遵守管理規約、繳納物業管理費及其他費用,追繳業主拖欠的物業管理費、專項維修金; (十一)調解業主、物業使用人、物業服務企業之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛; (十二)配合街道辦事處、居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作; (十三)制定印章管理和檔案管理制度,并建立相關檔案供業主查詢; (十四)法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。 第四十二條【候選人資格】業主委員會委員候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件: (一)具有完全民事行為能力; (二)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職; (三)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。 有下列情形的,不得擔任業主委員會委員候選人: (一)因故意犯罪,被判處刑罰,執行期滿未逾五年,或者因故意犯罪被剝奪政治權利,執行期滿未逾五年; (二)最近三年內,因違反治安管理法律法規以及物業管理法律、法規、規章,受到行政處罰; (三)公示候選人名單前欠繳物業管理費或者專項維修資金累計達三個月; (四)法律、法規、規章規定的其他不宜擔任業主委員會委員候選人的情形。 第四十三條【候選人產生方式】業主委員會委員候選人由籌備組推薦或者十名以上業主聯名推薦。同一業主只能推薦一名候選人。 業主委員會委員實行差額選舉,差額比例不得低于百分之二十。 業主委員會委員候選人應當由籌備組進行資格審查與確認。 第四十四條【有效當選】業主委員會委員、候補委員的首輪選舉應當獲得與會業主所持投票權數過半數且與會業主人數過半數同意。 如果首輪未能足額選出委員、候補委員的,則按照尚未選出的委員、候補委員名額的百分之一百二十從尚未當選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選,無須獲得與會業主所持投票權數過半數且與會業主人數過半數同意。 得票順序按照所得投票權數占與會業主總投票權數的比例,與所得投票人數占與會業主人數的比例之和的大小確定,兩者之和相等的,所得投票權數較多者排名靠前,所得投票權數相等的,抽簽確定排名順序。 第四十五條【候補委員遞補】業主委員會委員職務終止時,從候補委員中按照得票順序依次遞補并予以公示,同時向區主管部門備案。 當按照前款規定遞補后,業主委員會委員人數低于原有人數的百分之五十的,應當通知街道辦事處,按照本條例第五十二條規定的換屆改選程序重新選舉業主委員會。 第四十六條【業主委員會禁止行為】業主委員會及委員不得有下列行為: (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或拒不執行業主大會決定; (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件、資料; (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂物業服務合同,或者擅自使用業主大會印章; (四)擅自動用業主共有資金,將業主共有資金借貸給他人或者以業主大會財產為他人提供擔保; (五)違反法律法規規定,超越業主大會賦予的職權,影響社區安定及公共秩序,侵害業主合法權益的其他行為。 第四十七條【個人禁止行為】業主委員會委員、候補委員、監事會成員、執行秘書和財務人員不得有下列行為: (一)收受物業服務企業或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的利益或者報酬; (二)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人; (三)侵占、挪用業主共有資金; (四)擅自披露業主大會或者業主信息; (五)將業主共有資金以其個人名義或者他人名義存儲; (六)與本業主大會訂立合同或者進行交易; (七)為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業; (八)擅自使用業主大會、業主委員會印章; (九)妨礙公正履行職務的其他行為。 第四十八條【職務終止情形】除任期屆滿外,業主委員會委員、候補委員及監事會成員有下列情形之一時,其職務自行終止: (一)不再是本物業管理區域的業主; (二)喪失民事行為能力; (三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職之日起一個月后; (四)本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職; (五)委員在業主委員會會議上表決同意提請業主大會審議的決定,拒不執行街道辦事處整改要求且該決定最后被法院依法撤銷的; (六)任職期間存在本條例第四十二條第二款規定的情形; (七)其他違反法律、法規、規章的行為。 第四十九條【職務中止情形】業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時,經業主委員會會議通過后中止其委員職務,并提請下次業主大會會議審議決定終止或者恢復其職務: (一)不履行業主義務、不遵守管理規約,經勸告、制止后拒不改正的; (二)一年內三次無故缺席或者一年內五次請假缺席業主委員會會議; (三)涉嫌實施本條例第四十六條所列業主委員會禁止行為的; (四)任職期間累計拖欠物業管理費、物業專項維修資金或者其他應分攤費用達三個月以上; (五)其他不宜擔任業主委員會委員、候補委員的情形。 業主委員會中止委員、候補委員職務時,應當允許該委員、候補委員提出申辯并記錄歸檔。 第五十條【業委會會議】業主委員會每季度至少應當召開一次業主委員會會議;經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的,應當召開業主委員會會議。 業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時,由主任指定一名委員召集和主持。主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由業主監事會指定一名委員召集和主持業主委員會會議,監事會不履行職責的,由街道辦事處指定一名委員召集和主持業主委員會會議。 住宅物業區域內的出租面積達到百分之四十以上的,應當邀請租戶代表列席業主委員會會議,具體辦法由業主大會議事規則確定。 業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。 住宅物業的業主委員會履行本條例第四十一條第一款第(三)、(四)、(五)、(六)項職責召開的會議,應當書面邀請監事會和物業所在社區居民委員會派員列席,否則會議無效。監事會成員、社區居委會委員接到書面邀請后未出席會議的,不影響會議有效性。 第五十一條【業委會會議有效條件】業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定時應當經全體委員過半數簽字同意。一名委員擁有一票表決權。 業主委員會應當制作會議記錄,由出席會議的業主委員會委員簽字,業主委員會應當妥善保管會議記錄。 業主委員會應當在作出決定之日起三日內,將會議情況及決定事項予以公示。 第五十二條【任期與換屆】每屆業主委員會任期五年,委員任期與業主委員會任期相同。 業主委員會任期屆滿六個月前,應當書面告知街道辦事處。街道辦事處在收到書面告知后十五日內,組建由街道辦事處、業主、轄區公安派出所、居民委員會、物業服務企業派員組成的業主大會換屆改選小組(以下簡稱換屆小組)。換屆小組負責人由街道辦事處代表擔任。物業服務企業未派員參加換屆小組的,不影響換屆小組的成立。換屆小組的組成人數參照本條例第二十一條的規定執行,換屆小組負責業主委員會換屆改選。業主委員會換屆改選程序及候選人的產生方式參照本章第二節、第四節的規定執行。 業主委員會任期屆滿前六個月至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就本條例第三十條規定事項,組織召開業主大會會議。 換屆小組自新一屆業主委員會產生后,自行解散。 第五十三條【換屆小組接管】業主委員會應當在換屆小組成立后,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交換屆小組。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,換屆小組應當及時提供。 換屆小組在新一屆業主委員會選舉產生并辦理備案手續后十個工作日內,將其保管的前款物品移交新一屆業主委員會。 業主委員會不按第一款規定移交有關物品的,街道辦事處應當責令其限期移交;拒不移交的,轄區內的公安機關應當給予協助。 第五十四條【分期選舉】同一宗地分期開發的物業,可以在分期開發期間成立業主大會,選舉產生業主委員會和業主監事會,并且應當為后期開發的物業預留業主委員會委員和業主監事會成員名額。 新一期物業的業主入住后,應當增補業主委員會委員、候補委員和業主監事會成員,但增補后的業主委員會委員、業主監事會成員總人數不得超過本條例第四十條、第五十八條規定的最高人數。 第五十五條【告知義務】業主可以查閱業主大會、業主委員會、監事會所有會議資料,并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當及時予以答復。 業主委員會應當定期將工作情況通報全體業主。 第五十六條【法律后果】業主大會、業主委員會、業主監事會的決定應當符合法律、法規、規章和管理規約、議事規則等規定。 業主大會、業主委員會、業主監事會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定。 業主大會、業主委員會、業主監事會超越職權作出決定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由簽字同意該決定的業主委員會委員或者監事會成員承擔相應的法律責任。 業主、物業使用人認為業主大會、業主委員會、業主監事會作出的決定內容違反法律法規規定的,可以請求區主管部門責令改正;區主管部門調查核實的,可以責令業主大會、業主委員會、業主監事會限期改正。 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主、物業使用人合法權益的,受侵害的業主、物業使用人可以請求人民法院予以撤銷。 第五十七條【業主小組和組長】同一物業管理區域內有二幢以上房屋的,可以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由本幢、本單元的全體業主組成。業主小組的成立規則、職責權限、工作規范等事項由業主大會議事規則規定。業主小組可以決定本幢、本單元物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護等事項。 業主小組作出的決定應當符合管理規約、業主大會議事規則的規定,不得違反業主大會或者業主委員會在業主大會授權范圍內作出的決定,并在作出決定后七日內告知業主委員會。 業主小組組長由業主小組成員推選產生,履行下列職責: (一)召集和主持業主小組會議; (二)向本業主小組成員傳達業主大會會議、業主委員會的決定、通知或者公告; (三)建立和保管業主小組工作檔案; (四)管理規約和業主大會議事規則規定的其他職責。 業主小組組長的資格條件、推選辦法、任期等事項由業主大會參照本條例有關業主委員會委員的相關規定在業主大會議事規則中確定。 第五節 業主監事會 第五十八條【業主監事會性質】業主大會可以設立業主監事會。監事會由三至七名監事組成,組成人數為單數,具體監事人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。業主人數較少的業主大會,可以設一名監事,不設監事會。 業主監事會是業主大會的監督機構,由社區黨委、物業管理區域黨的組織推薦或十名以上業主聯名推薦并經業主大會會議選舉產生,對業主大會負責。 業主監事會工作規則由籌備組或者業主監事會起草并經業主大會會議表決通過。 業主監事會每半年至少召開一次會議,會議應當有過半數監事出席,作出的決定應當經全體監事過半數同意,并簽字確認。 第五十九條【業主監事會職責】業主監事會履行下列職責: (一)查閱業主大會財務賬薄及其他會計資料,檢查業主大會財務狀況; (二)監督業主委員會執行業主大會決定的情況,對違反物業管理法律法規、管理規約、議事規則或者業主大會決定的業主委員會委員、執行秘書、財務人員提出罷免或者辭退的建議; (三)就業主監事會或者監事職權范圍內的事項向業主大會會議提出提案; (四)派員列席業主委員會會議,并對業主委員會決定的事項提出質詢或者建議; (五)對業主委員會及其委員侵害全體業主共同利益的行為,要求予以糾正; (六)定期向業主大會會議報告業主監事會行使職權的情況并通告全體業主; (七)業主大會議事規則授予的其他職責。 監事會履行前款職責時,可以自行開展相關工作,也可以聘請專業服務機構協助其工作。 第六十條【監事會組成及資格】監事會成員全部為兼職,不領取任何報酬。監事會工作經費支出標準由業主大會會議決定,列入年度經費預算。 監事候選人資格、選舉辦法、任期等由業主大會按照本條例有關業主委員會委員的相關規定在業主大會議事規則中確定。 第四章 前期物業管理 第六十一條【前期物業服務企業選聘】前期物業管理階段,鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘物業服務企業。 第六十二條【前期物業服務合同與規約】前期物業服務合同和臨時管理規約由建設單位參照市主管部門制發的示范文本制定。 建設單位委托物業服務企業提供前期物業服務應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同簽訂、臨時管理規約制定之日起十五日內,建設單位應當報區主管部門備案。 房地產主管部門在辦理現房銷售備案時,應當核查前期物業服務合同、臨時管理規約備案情況。 經備案的前期物業服務合同和臨時管理規約,應當作為建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同附件。 第六十三條【資金管理】物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起十日內設立業主共有資金共管賬戶。業主大會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內,物業服務企業應當將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶,并撤銷業主共有資金共管賬戶。 物業服務企業應當按照合同約定公布共管賬戶內業主共有資金收支情況,每年不得少于一次。 物業服務企業應當接受籌備組、業主大會對業主共有資金收支情況的監督。 第六十四條【物業管理費及共有物業收益】前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務企業約定,最長期限不超過2年。前期物業管理階段,住宅物業服務費實行政府指導價。 前期物業管理階段的物業管理費和日常收取的專項維修資金由業主承擔,共有物業收益屬于全體業主,由前期物業服務企業代為收取,物業管理收費及共有物業收益不足以彌補共有物業維修、養護開支時,建設單位應及時補足。 第六十五條【承接查驗】業主大會成立之日起三十日內,業主大會應當與建設單位、物業服務企業就物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行承接查驗,對于電梯等專用設備的查驗,可邀請專業機構或者專業人員參加。籌備組應當對承接查驗過程進行指導和協調。 籌備組按照本條例第二十六條規定,經街道辦事處批準延長三個月仍無法成立業主大會,籌備組應當指定物業服務企業代全體業主查驗并承接物業共用部位、共用設施設備及相關場地。 承接查驗前,業主大會、物業服務企業應當與建設單位簽訂承接查驗協議,對物業承接查驗的基本情況、存在問題、解決方式及其時限、各方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。 第六十六條【承接查驗資料移交】建設單位應當在承接查驗二十日前,向業主大會或者物業服務企業移交下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料; (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料; (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件; (四)業主名冊; (五)共有物業不動產登記簿副本; (六)物業管理必需的其他資料。 建設單位未能在上述期限內全部移交前款所列資料的,應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限,最長不超過十日。前款所列資料應當同時向街道辦事處備案一份。 業主大會或者物業服務企業應當接受前款所列的資料,并妥善保管。 市主管部門應當組織制定物業項目承接查驗技術規范,明確承接查驗具體標準,報市政府批準后實施。 第六十七條【承接查驗費用和責任】物業承接查驗的費用,由建設單位承擔。業主大會、業主委員會或者籌備組可以聘請專業服務機構或者技術人員參與承接查驗,費用由業主大會或者業主承擔。 物業交接后,發現存在隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和物業正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。 第六十八條【前期物業服務企業退出】業主大會會議或業主共同決定更換物業服務企業的,前期物業服務企業應當按照約定的期限退出物業管理區域,并配合選聘的物業服務企業接管。 第五章 物業管理服務 第六十九條【物業服務企業選擇方式】住宅物業的業主大會應當采用招標方式選聘物業服務企業,是否采取公開招標方式,由業主大會會議決定。選聘物業服務企業的招投標活動平臺由區主管部門指定。 由政府財政性資金支付物業服務費的物業,其管理單位選聘物業服務企業時,相關標準和程序按照政府采購的有關規定執行。 第七十條【物業服務企業】從事物業服務的企業應當具有獨立法人資格。物業服務企業應當在物業管理區域內設立獨立核算的服務機構。 第七十一條【物業服務合同】物業服務企業提供物業服務,應當與業主大會簽訂物業服務合同,約定物業服務的收費標準、酬金標準、服務內容、合同期限等,并應當就物業管理區域內實行生活垃圾和建筑廢棄物的分類投放、分類收集、分類運輸、分類處理事項進行約定。 物業服務費由物業服務企業與業主大會參考有關服務標準、技術規范等,根據服務內容與水平、人力成本、物價水平等因素在物業服務合同中約定。物業服務費包括電梯維修費用的,應列明電梯維修費用和服務標準。 本條例實施前簽訂的物業服務合同,按照合同約定執行,合同到期后,按照本條例的相關規定執行。 物業服務內容約定不明的,依照市主管部門公布的物業服務標準執行。物業服務標準由市主管部門依照有關規定另行制定和發布。 物業服務企業應在簽訂物業服務合同之日起十五日內將物業服務合同副本報區主管部門備案。 第七十二條【物業服務企業禁止行為】未經業主大會、業主委員會或者街道辦事處書面委托,物業服務企業不得就本條例第三十條規定的業主大會會議決定事項,擅自向業主征求意見。 第七十三條【物業服務公開】物業服務企業應當將下列信息予以公示: (一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話; (二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等; (三)電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等; (四)公共水電費用分攤情況、物業管理費與物業專項維修資金使用情況; (五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項。 物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。 業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復。 第七十四條【項目負責人】物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人。除物業服務合同另有約定外,項目負責人只能在一個物業服務項目任職。 物業服務企業更換項目負責人的,應當及時告知業主委員會并予以公示。更換項目負責人的方式由物業服務合同約定。 項目負責人的履職情況記入信用信息檔案。 第七十五條【失信行為】物業服務企業及其工作人員、項目負責人不得有下列行為: (一)騙取、挪用或者侵占業主共有資金; (二)擅自改變物業服務用房、共有物業用途; (三)擅自利用共有物業進行經營; (四)管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故; (五)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正; (六)嚴重損害業主利益以及法律法規禁止的其他行為。 物業服務企業及其工作人員、項目負責人有前款所列行為的,經依法作出處理后,記入信用信息檔案。 第七十六條【合同期限】物業服務合同期限為三年至五年。物業服務合同期限屆滿,業主大會未另聘新物業服務企業,物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在原合同權利義務延續期間,任何一方提出合同終止的,應當提前三個月書面告知對方。 第七十七條【委托要求】除清潔、綠化、保安、電梯維護管理等專業服務外,一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。物業管理區域內地上或者地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。 第七十八條【自行管理】物業管理區域可以在街道辦事處、社區居民委員會的監督指導下由業主自行管理。各區政府可以根據實際情況制定業主自行管理的相關辦法。 業主大會決定自行管理的,應當制定自行管理方案,對以下事項作出明確規定: (一)自行管理的內容、標準、費用和期限; (二)聘請專業機構的方案; (三)物業管理費、專項維修資金的管理和使用; (四)其他有關自行管理的內容。 電梯、消防、人防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理,應當委托專業機構進行維修和養護。 物業管理區域由業主自行管理的,由業主大會或者全體業主履行本條例第七十九條、第八十條所規定的安全防范和消防安全職責,業主委員會主任是物業管理區域安全管理責任人。 第七十九條【安全防范】物業服務企業應當遵守包括安全生產、公共衛生、治安、防災管理等在內的有關公共安全法律法規的規定,制定物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性自然災害,供水、排水、供電和供氣事故,房屋安全事故,電梯安全事故,公共衛生事件,治安及刑事案件等突發事件的預防和處置進行具體規定,并協助有關部門做好物業管理區域的安全管理工作。安全防范應急預案應當報區主管部門備案,區主管部門應當對安全防范應急預案的制定和實施給予必要的指導。 發生安全事故或者其他緊急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并按規定向有關行政管理部門及市政專營單位報告,協助做好相關工作。 物業服務企業應當積極配合公安機關做好治安防范工作,協助公安機關、社區網格管理機構做好物業服務區域內人口、房屋信息、危困人員、違禁物品的核查登記工作。 第八十條【消防、安全職責】物業服務企業應當按照法律法規的規定,履行以下消防、安防責任: (一)實施物業服務合同約定的消防、安全防范服務事項; (二)制定并實施管理區域的消防安全制度、操作規程和消防檔案管理制度,實行消防安全責任制,組織物業服務企業員工消防安全培訓; (三)按照法律、法規的相關規定在管理區域設置有明顯標志的消防設施;設置消防箱,備存緊急消防物資;在消防部門的主導下,協助建立社區微型消防站或志愿消防隊; (四)定期開展管理區域內共用部位、消防設施、消防器材的巡查、檢查、維護管理,并如實記錄;消除隱患,確保消防設施設備能正常運行,可隨時啟用,保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通,保障消防車作業場地不被占用; (五)采取多種形式加強消防安全教育,每年至少組織一次消防演練;制定應急疏散預案,定期開展安全演練,根據需要制定針對管理區域內的孤寡老人、殘疾人、癱瘓病人等行動不便人員的應急疏散預案; (六)加強對日常修繕作業和室內外裝飾裝修作業的管理。明火作業前應當按規定進行報批,明火作業時應當采取適當的防范措施; (七)發生火情及時報警,并采取必要處理措施,協助配合公安消防部門的工作,督促業主、物業使用人遵守消防管理規定; (八)發現安全事故及時報警,積極組織實施安全應急措施,配合公安派出所、居民委員會和業主委員會開展安全工作; (九)法律、法規、規章規定的其他消防、安防責任。 第八十一條【合同終止退出】物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起三十日內與業主大會辦理物業管理交接,退出物業管理區域。 物業服務企業辦理物業管理交接,除移交本條例第六十六條規定的資料外,還應當同時移交下列資金、資料和物品: (一)共管賬戶內業主共有資金結余; (二)物業服務用房; (三)物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關完整資料; (四)利用共有物業經營的相關資料、公共水電分攤費用繳納記錄等資料; (五)其他應當移交的資金、資料和物品。 物業服務企業拒不移交前款資金、資料和物品并拒絕退出物業管理區域的,業主大會應當及時向街道辦事處、社區居委會和區主管部門報告,并可向轄區內公安機關請求協助;物業服務企業有破壞設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的,由公安機關依法處理。 第八十二條【強制退出和移交】物業服務合同終止后,物業服務企業不得以業主欠交物業管理費用或者對業主大會、業主委員會、籌備組及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。 物業服務企業應當在辦理交接至退出物業管理區域期間,維持正常的物業管理秩序。 物業服務企業退出后,物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁以及訴訟等途徑進行解決。 第八十三條【服務真空期處理】區主管部門可以按照公開、自愿、擇優的原則,選取物業服務企業建立應急物業服務企業預選庫。有下列情形之一的,可以由街道辦事處組織,以抽簽形式在應急物業服務企業預選庫中選取一家物業服務企業提供服務: (一)合同期未滿,物業服務企業突然退出,出現管理真空的; (二)合同期滿后,物業服務企業退出,尚未成立業主大會的; (三)物業服務企業退出后,業主大會同意選用應急物業服務企業的。 應急物業服務合同具體期限最長至業主大會與其選聘的新物業服務企業約定開始提供物業服務之日止。應急物業服務內容、標準和收費參考原物業服務企業執行。 第八十四條【市政專營單位職責】供水、排水、供電、供氣、通訊等市政專營單位,應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任,法律法規另有規定的除外。 物業管理區域內供水、排水、供電、供氣、通訊等市政專營單位應當向最終用戶收取有關費用。市政專營單位委托物業服務企業代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的,雙方應當簽訂書面委托協議,明確委托的主要事項和費用支付標準與方式。未簽訂書面委托協議的,由市政專營單位自行負責相關工作,法律法規另有規定的除外。 第六章 業主共有資金管理 第八十五條【共有資金】業主共有資金主要包括: (一)物業管理費; (二)物業專項維修資金; (三)共有物業收益; (四)業主依據管理規約或者業主大會決定分攤繳交的費用; (五)孳息; (六)其他合法收入。 第八十六條【財務制度】業主大會在取得統一社會信用代碼后,可以到合作銀行開設業主共有資金基本賬戶,也可以委托物業服務企業到合作銀行開設業主共有資金共管賬戶。物業專項維修資金的管理,本條例有規定的,從其規定。 共有資金開戶單位通過物業管理信息平臺向業主實時公開合作銀行的業主共有資金基本賬戶或者共管賬戶信息,接受全體業主監督。共有資金開戶單位應當按照國家有關財務會計的規定建立業主共有資金財務管理制度,保證資金安全。 共有資金開戶單位應當建立業主共有資金財務檔案并指定專人保管,相關人員變更的,應當及時作好財務檔案移交工作。 第八十七條【共有資金審計】鼓勵實行業主委員會及委員任期和離任經濟責任審計,審計事項由業主大會決定,審計由業主監事會或業主大會指定的業主負責組織,審計費用列入業主共有資金支出項目,審計結果應當予以公示。業主大會應當委托監事會或其他機構每年不少于一次對共有資金、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業主。 業主對共有資金、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議、提議審計的,經業主大會會議表決通過后,業主大會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主。 業主大會、業主委員會、業主委員會委員、物業服務企業等應當對共有資金審計予以配合,不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。 第八十八條【業主共有資金支出項目】業主共有資金除物業專項維修資金部分外,用于下列支出: (一)物業服務費用; (二)業委會委員津貼、業主大會聘請人員的工資; (三)稅費; (四)經業主大會會議決定的年度預算支出; (五)經業主大會會議決定的其他費用。 第八十九條【津貼標準】業主委員會委員是業主自治的公益性崗位,鼓勵業主委員會委員提供志愿服務。業主大會可以根據業主委員會委員工作情況決定給予委員適當的津貼。 第九十條【財務年度、半年度公示】共有資金開戶單位應當定期與合作銀行核對本物業管理區域業主共有資金賬目,并于每年第二季度、第四季度結束后的兩個月內公示下列情況: (一)業主共有資金繳存及結余情況; (二)發生列支的項目、費用和分攤情況; (三)業主拖欠物業管理費、日常收取的專項維修資金和其他分攤費用情況; (四)其他有關業主共有資金使用和管理的情況。 第九十一條【投資限制】業主共有資金的增值方式限于組合存款或者依法購買國債,不得用于其他投資。 第七章 安全管理與使用維護 第一節 物業安全管理 第九十二條【保修清洗翻新】政府鼓勵建設單位按照國家和本市規定的保修期限和保修范圍投保工程質量潛在缺陷保險。 物業天面、外墻和樓梯間等設施的清洗、修繕、粉刷的時間、費用支出等事項,由業主或者業主大會按照有關建筑物和公共設施清洗翻新的相關規定執行。 第九十三條【使用安全責任】業主負責物業專有部分的安全檢查、維護、保養,以及超過保修期或者合理使用年限后的安全責任。 物業管理區域委托物業服務企業管理的,物業服務企業負責物業共有部分的物業安全檢查、維護、保養,以及超過保修期或者合理使用年限后的物業安全責任。 鼓勵業主、業主大會、物業服務企業購買物業安全責任、房屋及公共設施維修責任保險。 業主大會、物業服務企業對因改造、維修、保養物業及配置固定設施設備而形成的資料,應當妥善記錄保存,并予以公開。 第九十四條【禁止行為】物業管理區域內禁止下列行為: (一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構; (二)房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方; (三)未經批準擅自改變房屋內部防火分隔,影響消防安全或者疏散要求; (四)破壞或者擅自改變房屋外觀; (五)違法搭建建筑物、構筑物; (六)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位; (七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備; (八)擅自建設、接駁排水系統,導致小區排水系統雨污混流; (九)法律、法規、規章禁止的其他行為; (十)管理規約禁止的行為。 物業管理區域內發生上述(一)至(九)項行為時,業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,業主、物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門,有關部門應當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極予以配合。 物業管理區域內發生上述第(十)項行為時,依據管理規約的約定執行。 第九十五條【裝修施工作業監督】業主或者物業使用人裝飾裝修物業專有部分,或者其他涉及專有部分的安裝、維修及高空作業等的,應當事先告知物業服務企業;物業使用人應當同時提供業主同意裝飾裝修物業專有部分,或者其他涉及專有部分的書面意見。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人。 物業服務企業應當按照物業服務合同約定或者管理規約規定,對物業裝修施工進行監督。對違反有關規定的行為,應當要求行為人及時整改;行為人未按要求整改的,應當及時報告業主委員會并報告街道辦事處依法處理。 第九十六條【協助義務】物業服務企業從事物業維護、修繕、裝修監督等工作時,業主或者物業使用人應當予以配合。供水、排水、供電、供氣、通訊等市政專營單位因維護、修繕、升級或者設置管線等,需要進入物業管理區域或者使用業主專有部分時,物業服務企業、業主大會、業主委員會和業主等應當予以配合,提供便利,并不得違規收取費用。 第九十七條【應急維修責任】發生下列緊急情況時,業主大會或者物業服務企業應當立即采取應急防范措施,并及時修繕: (一)電梯、水泵故障影響正常使用的; (二)消防設施損壞,消防部門出具整改通知書的; (三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏等情況; (四)其他影響安全的緊急情況。 發生前款所列情形,物業服務企業應當及時向業主委員會、街道辦事處和區主管部門報告相關緊急情況,并提請進行應急維修。業主大會未及時作出決定或物業服務企業未及時修繕的,業主可以提請街道辦事處要求區主管部門書面通知業主大會和物業服務企業限期修繕;區主管部門書面通知限期修繕;逾期不修繕的,街道辦事處可以組織代為修繕,維修費用在專項維修資金中列支。 物業存在安全隱患經鑒定屬于危險房屋的,按照國家有關危險房屋的管理規定處理。 第九十八條【增設電梯】使用住宅物業共用部位進行增設電梯等二次開發、改造的,應當經本幢或者本單元專有部分占總建筑面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,并符合規劃、土地、建設、特種設備、環境保護、消防管理等法律、法規和技術規范。 住宅物業增設電梯可以免于規劃選址、建設用地規劃許可和用地審批手續。 第二節 物業使用及專項維修資金 第九十九條【車位、車庫使用規則】物業管理區域內的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主、物業使用人的停車需要。當車位、車庫無法滿足本物業管理區域內業主、物業使用人需要時,可通過輪候、抽簽等業主大會會議決定的公平方式予以確定。 建設單位、物業服務企業應當將車位、車庫的使用情況按月予以公示。公示的內容包括可使用車位車庫的總數,車位車庫使用信息等。 第一百條【車位、車庫權屬】規劃國土部門應當在本條例實施后的土地出讓合同中與建設單位約定物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫權屬。 車位、車庫權屬約定歸建設單位所有的,建設單位應當在房屋預售或者現售時,將本物業管理區域內用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量予以公示,并在房屋銷售合同中明示。住宅物業規劃用于停放汽車的車位、車庫數量少于本物業管理區域房屋套數時,每套業主最多只能購買、受贈、租賃一個車位、車庫;規劃用于停放汽車的車位、車庫數量多于本物業管理區域房屋套數時,在保證一套一位的前提下,每套業主最多只能購買、受贈、租賃兩個車位、車庫。物業管理區域內的車位、車庫只能出售、附贈、轉讓給本物業管理區域內的業主。 對于權屬不清的物業管理區域內的車位、車庫,不得以出租、附贈、轉讓、以租代售等方式進行處分。 第一百零一條【共用部位車位】在物業管理區域內利用道路、綠地等業主共用部位停放汽車的,應當根據業主大會會議的決定繳納車位使用費,車位使用費屬于全體業主共有,納入業主共有資金進行管理。 第一百零二條【人防工程】物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照人防主管部門要求設置人防工程標識牌。 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主、物業使用人開放,按照誰受益、誰負責的原則,由人防工程停車位的使用費收取方負責維修養護。 第一百零三條【專項維修資金】一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的,應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。 首期歸集的專項維修資金由建設單位按照物業項目建筑安裝工程總造價比例的百分之二,在辦理該物業項目國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記前一次性劃入指定的物業專項維修資金專戶。市政府應當根據物業不同類型,分別制定各類物業建筑安裝工程總造價標準,并向社會公布。 日常收取的專項維修金由業主在繳納物業管理費時一并繳納,業主大會決定將物業管理區域內日常收取的專項維修資金移交市物業專項維修資金管理機構統一管理的,由業主大會或者物業服務企業按月存入物業專項維修資金專戶;業主大會決定不將物業管理區域內日常收取的專項維修資金移交市物業專項維修資金管理機構統一管理的,該物業管理區域內日常收取的專項維修資金由業主大會自行依法管理。日常收取的專項維修資金交納標準及具體管理辦法,由市主管部門另行制定。 第一百零四條【專項維修資金用途】物業專項維修資金用于物業保修期滿后共有物業的安全檢測鑒定、維修、更新、改造,除本條例第九十七條規定的應急維修情形外,業主大會可根據專項維修資金的相關規定,自行決定物業專項維修資金的使用范圍和具體項目。 第一百零五條【專項維修資金存儲】市主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶,對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。 物業專項維修資金的管理,遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。 第一百零六條【專項維修資金續籌】物業專項維修資金使用超過首期歸集專項維修資金金額百分之七十的,業主大會應當續籌物業專項維修資金,續籌的資金應當不低于首期歸集的專項維修資金數額。 物業專項維修資金低于首期歸集專項維修資金的百分之三十的,只能用于本條例第九十七條所列明的維修事項。 第一百零七條【專項維修資金強制支付】業主轉讓或者抵押物業時,應當結清物業管理費、物業專項維修資金以及應當承擔的有關分攤費用。業主未繳清物業專項維修資金的,不動產登記機關不予辦理轉移或者抵押登記手續。 建設單位未按規定繳清首期歸集的專項維修資金的,不動產登記機關不予辦理該項目不動產登記手續。 物業被依法拍賣的,拍賣機構應當在拍賣前明示物業的物業管理費、物業專項維修資金和相關分攤費用的繳納情況。 物業管理區域由一個獨立產權單位申請分割為兩個或者兩個以上獨立產權單位的,申請人應當依法設立物業專項維修資金專戶,并按變更時首期歸集的專項維修資金繳交標準繳清專項維修資金。未繳清的,不動產登記機關不予辦理該區域的不動產登記手續。 第一百零八條【建設單位補繳義務】本條例實施前,建設單位未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》等有關規定繳交劃撥公用設施專用基金的,應當繼續繳交。未按照規定繳交的,由區主管部門予以追繳,業主大會也可以進行追繳。 按照前款規定收取與追繳的公用設施專用基金,應當存入物業專項維修資金專戶。 第一百零九條【業主補繳義務】本條例實施前,業主按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》等有關規定繳納的住宅維修基金,應當由該物業的管理單位按戶設賬,以物業管理區域為單位存入物業專項維修資金專戶。 本條例實施前,業主未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》等有關規定繳納住宅維修基金的,應當按照該條例的有關規定予以補足。 業主未按照相關規定繳納日常收取和續籌的物業專項維修資金的,由業主委員會負責催交,也可以由業主委員會委托物業服務企業代為催交。 第一百一十條【專項維修資金返還】業主轉讓物業時,其名下的物業專項維修資金余額隨物業一并轉讓,業主無權要求業主大會返還物業專項維修資金余額;因拆遷或者其他原因造成物業滅失的,依據業主大會或者建設單位的申請,應當將物業專項維修資金余額退還業主。 第一百一十一條【專項維修資金分攤】物業專項維修資金的使用按照下列規定執行: (一)物業全體共有部分所需費用,由物業管理區域全體業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔; (二)物業部分共有部分所需費用,由該部分共有物業業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔。 物業共有部分遭人為損壞的,其修繕費用由侵權責任人承擔。 第一百一十二條【專項維修資金使用規則】業主或者業主大會決定物業專項維修資金的使用。 物業部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的,應當經該部分共有物業總建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,但不得與業主大會對物業全體共有部分作出的決定相抵觸。 業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金使用和續籌方案,應當經與會業主所持投票權數三分之二以上且與會業主人數三分之二以上多數同意。 物業維修工程預算或者竣工結算金額超過十萬元的,其預算、結算報告須經具有造價咨詢等相應資質的第三方機構予以審核。主管部門按審核確認的金額辦理撥付手續。物業維修工程不得隨意拆分以規避第三方審核。 除緊急維修外,未將日常收取的專項維修資金全部移交物業專項維修資金專戶的物業管理區域,應經業主大會結清并同意后,方能申請首期歸集的物業專項維修資金的使用。 物業管理區域實行業主自行管理的,物業專項維修資金的使用規則由市主管部門另行制定。 第一百一十三條【專項維修資金緊急使用】物業和相關設施設備發生本條例第九十七條規定的緊急情況,確需立即進行維修、更新和改造的,業主大會、業主委員會、街道辦事處、物業服務企業均可以憑整改通知書、鑒定機構證明等資料,向區主管部門提出資金使用申請。 主管部門應當自收到專項維修資金緊急使用書面申請之日起三個工作日內完成審核。審核通過的,撥付核實額度百分之五十的維修費用。工程竣工驗收后,申請人持相關部門、鑒定機構出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等,向區主管部門申請撥付維修費用的余額。 專項維修資金撥付完畢后十五日內,申請人應當將使用維修資金總額及業主分攤情況予以公示。 區主管部門、街道辦事處、居民委員會應當加強應急維修工程的指導和監督,區主管部門可以設立預選承包商名錄,供業主大會選擇使用,業主大會應當組織實施應急維修工程和竣工驗收。 第一百一十四條【專項維修資金備用金】業主大會可以決定設立物業專項維修資金備用金,并在議事規則中授權業主委員會對備用金申請和使用進行審核。 備用金的數額不得超過物業項目日常收取的專項維修資金年度應收總額的百分之三十,經區主管部門核銷備案后可再次申請,總額不超過當年收取的日常維修資金總數。 區主管部門發現物業管理區域的備用金使用存在可能損害業主權益的情況,可以暫停辦理該物業管理區域的備用金核銷、劃撥等手續。 第八章 服務與監管 第一百一十五條【市主管部門職責】市主管部門負責物業管理的監督管理工作,履行下列職責: (一)組織實施物業管理相關的法律、法規,執行國家關于物業管理的有關規定; (二)研究擬定或者制定物業管理相關政策措施; (三)指導區主管部門,協調其他相關行政管理部門依法開展物業管理相關工作; (四)統一監督管理全市物業專項維修資金; (五)制定物業服務規范、物業承接查驗技術規范并定期公布; (六)制定前期服務合同、臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則等示范文本; (七)根據房屋安全相關法律法規規定,指導、協調全市物業使用安全的監督檢查工作; (八)法律、法規、規章規定的其他職責。 第一百一十六條【區主管部門職責】區主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作,履行以下職責: (一)負責轄區內物業管理相關事項的備案; (二)建立應急物業服務企業預選庫并定期更新公布; (三)指定物業管理電子招投標平臺; (四)負責物業專項維修資金的歸集和使用監管; (五)負責轄區內的物業管理培訓工作; (六)組織開展物業服務質量專項檢查,做好物業管理相關信用信息的征集、核查和監管工作,并接受查詢; (七)組織開展轄區內物業管理項目調查,建立相關物業管理檔案; (八)指導和監督轄區內街道辦事處調處物業管理矛盾糾紛; (九)根據房屋安全相關法律法規規定,協助相關部門開展轄區內物業使用安全的監督檢查; (十)法律、法規、規章規定的其他職責。 第一百一十七條【街道辦事處職責】街道辦事處在區主管部門指導下,履行下列職責: (一)組建籌備組、換屆小組,組織、協調首次業主大會的召開及業主委員會的選舉及換屆工作; (二)指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動; (三)負責物業管理區域應急物業服務處置; (四)建立物業管理矛盾投訴調解機制,調解物業管理矛盾糾紛; (五)法律、法規、規章規定的其他職責。 第一百一十八條【聯席會議制度及其職責】建立市、區、街道三級物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由主管部門或者街道辦事處負責召集,由發展改革、財政、規劃國土、公安、環境保護等部門作為成員單位,依據本條例及有關規定對物業管理重大問題進行指導、協調、審議和決策。 聯席會議負責指導、協調、審議和決策轄區內物業管理重要事項,街道辦事處聯席會議主要協調下列物業管理問題: (一)前期物業管理階段的糾紛; (二)業主委員會不依法履行職責; (三)物業服務企業交接中發生的矛盾糾紛; (四)發生侵害業主大會、業主利益情形; (五)發生其他嚴重影響物業管理區域穩定和安全情形。 街道辦事處組織召開物業管理聯席會議可以邀請市、區主管部門進行工作指導,也可以邀請建設單位、物業服務企業、業主委員會委員、業主列席會議。 第一百一十九條【培訓職責】市主管部門負責統籌指導全市物業管理的培訓與宣傳工作,并定期對區主管部門、街道辦事處開展物業管理政策法規等培訓。 區主管部門、街道辦事處在籌備組、換屆小組成立并正式籌備首次業主大會會議、業主委員會換屆改選前,應當對其成員及候選人進行物業管理政策法規等培訓。 區主管部門、街道辦事處應根據轄區物業管理區域實際情況,對業主委員會成員及候選人、監事會成員、業主大會聘用人員、物業管理項目負責人,以及其他與物業管理有關人員,進行物業管理法律法規、業務活動、職業道德等崗前培訓及定期培訓。 第一百二十條【監督檢查措施】市、區主管部門履行監督檢查職責時,有權采取下列措施: (一)進入被檢查的物業管理區域和被檢查單位工作場所實施現場檢查; (二)要求被檢查單位提供有關文件、資料并對有關情況作出說明; (三)其他合法措施。 市綜治部門應當結合物業管理內容、標準及物業管理區域內的公共安全、治安環境等因素,牽頭建立物業管理綜合評價,具體實施辦法由市綜治部門商主管部門、公安等部門另行制定。 第一百二十一條【分類監管制度】市、區主管部門應當建立業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、業主委員會委員、監事會成員、物業管理項目負責人信用信息檔案,將物業管理不良行為、行政處罰決定等有關信息進行記錄并通過物業管理信息平臺予以公布。 市主管部門應當按照法律法規的有關規定,根據有關單位和人員的信用信息記錄等情況實施分類監管,對于信用記錄良好的單位和人員,建立激勵制度;對于信用記錄不良的單位和人員,建立懲戒制度。分類監管的具體實施辦法,由市主管部門另行制定。 第一百二十二條【行政委托】區主管部門可以根據管理實際,委托街道辦事處以區主管部門的名義辦理相關備案事項。 市、區主管部門可以委托物業管理事務機構,對物業管理活動進行監督管理。 第一百二十三條【人民調解】建立物業管理人民調解制度,調解處理物業管理糾紛,促進社會建設和社區和諧。 居民委員會、業主大會、業主委員會應當依照法律、法規、規章或者管理規約,對物業管理區域內損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止,對物業管理糾紛進行調解。 第一百二十四條【部門分工】市、區相關行政主管部門應當按照各自職責,負責下列事項的管理工作: (一)住房建設主管部門負責房屋工程質量、結構安全、燃氣、違規裝修等監督檢查; (二)規劃國土主管部門負責業主共有物業權屬劃分及登記; (三)規劃土地監察機構負責違法建筑查處; (四)城市管理行政主管部門負責亂設攤點、占用和損壞綠地、擅自伐移樹木、違規養犬、戶外廣告、垃圾分類、飲食服務業油煙污染等綜合執法監督檢查; (五)公安機關負責依法查處住宅物業內影響公共安全、公共秩序的違法行為,對消防、監控安防、車輛停放等開展監督檢查; (六)市場和質量監督部門負責電梯等特種設備安全監察工作,負責查處無照經營行為,負責物業服務收費行為監督檢查; (七)人民防空主管部門負責人防工程設施相關的違法行為監督檢查; (八)環境保護行政主管部門負責違法排放水污染物等監督檢查; (九)水務行政主管部門負責供水、排水等監督檢查。 前款所列部門應當將行政執法相關信息,及時通報市主管部門,由市主管部門按照本條例第一百二十一條規定,予以記錄并公布。 政府各個相關主管部門要求物業服務企業承擔物業服務合同外職責的,應當通過購買服務的方式要求物業服務企業協助各個相關主管部門開展工作。 第九章 法律責任 第一百二十五條【部門責任】主管部門、街道辦事處、相關行政管理部門及其工作人員在物業管理行政監管中不履行職責或者違反職責的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,移送司法機關依法處理;造成損失的,依法承擔賠償責任。 第一百二十六條【業主大會責任】業主大會有下列情形之一,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,給予警告,對相關責任人處以一萬元以上三萬元以下罰款: (一)違反本條例第七十七條規定,將物業管理區域內地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地進行分割管理; (二)違反本條例第八十六條規定,未按照國家有關財務會計規定建立并執行業主共有資金財務管理制度或未建立業主共有資金財務檔案并指定專人保管的; (三)違反本條例第九十條規定,未定期與合作銀行核對本物業管理區域業主共有資金賬目并公示的; (四)違反本條例第九十六條規定,未對市政專營單位對物業管理區域內設施設備的維修養護工作予以配合的; (五)違反本條例第一百零六條規定,未續籌物業專項維修資金的。 第一百二十七條【業委員責任一】業主委員會有下列情形之一,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,對相關責任人處以一萬元以上三萬元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任: (一)違反本條例第二十八條規定,未向區主管部門備案; (二)違反本條例第三十二條、第三十三條規定,逾期未召集業主大會會議; (三)違反本條例第四十五條規定,未向區主管部門履行備案手續; (四)違反本條例第五十三條規定,拒絕將保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他業主大會所有的財物移交換屆小組保管; (五)違反本條例第五十五條規定,未按照規定將業主大會、業主委員會會議資料供業主查閱,未按照規定定期將工作情況通報全體業主; (六)違反本條例第七十八條規定,在物業管理區域實行業主自行管理時,未制定物業管理區域安全防范應急預案報區主管部門備案; (七)違反本條例第九十六條規定,未對市政專營單位對物業管理區域內設施設備的維修養護工作予以配合的。 第一百二十八條【業委會責任二】業主委員會違反本條例第四十六條有關業主委員會禁止行為的規定,由區主管部門責令限期改正,對相關責任人處以一萬元以上三萬元以下罰款;逾期未改正,情節嚴重的,由街道辦事處組織召開業主大會選舉產生新一屆業主委員會;相關責任人員構成犯罪的,依法追究刑事責任。 業主委員會委員因個人行為造成其他業主合法權益受到侵害的,應當承擔相應的法律責任。 第一百二十九條【委員責任】業主委員會違反本條例第五十二條規定,任期屆滿前六個月,未書面告知街道辦事處,或者在任期屆滿前六個月至新一屆業主委員會選舉產生期間就本條例第三十條規定事項組織召開業主大會會議的,由區主管部門責令限期改正,逾期未改正的,對相關責任人處以一萬元以上三萬元以下罰款。 第一百三十條【委員、成員責任】業委會委員、候補委員、監事會成員、業主大會或者業主委員會聘請的執行秘書、財務人員違反本條例第四十七條規定,由區主管部門對相關責任人給予警告,對違法所得予以沒收,并處以一萬元以上三萬元以下罰款;給業主共有資金或者財產造成損失的,由相關責任人承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。 第一百三十一條【業主組織責任】業主大會、業主委員會、業主監事會違反本條例第五十六條規定,作出的決定違反法律、法規、規章的規定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正,給予警告,對相關責任人處以一萬元以上三萬元以下罰款,并記入信用信息檔案。 第一百三十二條【業主組織、物業服務企業責任】業主大會、業主委員會、物業服務企業違反本條例第八十七條規定,對共有資金審計不予配合,轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料,由區主管部門責令限期改正,逾期未改正的,對相關責任人處以一萬元以上三萬元以下罰款。相關責任人構成犯罪的,依法追究刑事責任。 第一百三十三條【業主組織責任】業主大會、業主委員會違反本條例第九十一條規定,將共有資金用于本條例規定以外其他投資的,由區主管部門責令限期改正,逾期未改正的,對相關責任人處以一萬元以上三萬元以下罰款;給業主共有資金或者財產造成損失的,由相關責任人承擔賠償責任。 第一百三十四條【物業服務企業責任】物業服務企業違反本條例第七十九條規定,未制定物業管理區域內安全防范應急預案并報區主管部門備案,或者發生安全事故或者其他緊急事件時,業主大會和物業服務企業未及時采取應急措施并向有關行政管理部門報告,由區主管部門責令限期改正,逾期未改正的,給予警告,并處以一萬元以上三萬元以下罰款;給業主、物業使用人人身或者財產造成損失的,由相關責任人承擔相應責任。 第一百三十五條【建設單位責任】建設單位有下列情形之一的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,給予警告,并處以二萬元以上五萬元以下罰款: (一)違反本條例第十六條規定,未及時移交專業經營設施設備的; (二)違反本條例第六十二條規定,未將前期物業服務合同、臨時管理規約報區主管部門備案的; (三)違反本條例第一百條規定,未將本物業管理區域內用于出售、附贈或者出租的車位、車庫的數量予以公示。 第一百三十六條【建設單位責任】建設單位違反本條例第十二條規定,未提供物業服務用房的,由區主管部門責令限期三個月內提供;逾期未提供的,責令建設單位按照本物業管理區域內物業市場平均售價和規定的物業服務用房面積支付專款,存入物業專項維修資金專戶,用于承租、購置物業服務用房,并處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。 第一百三十七條【建設單位責任】建設單位有下列情形之一的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,給予警告,并處以五萬元以上二十萬元以下的罰款,作為不良經營行為記入信用信息檔案: (一)違反本條例第二十條規定,在首套物業交付后,未書面報告物業所在地街道辦事處,且未提供物業出售和首套物業交付資料、物業建筑面積、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料的; (二)違反本條例第六十五條規定,拒不履行承接查驗義務的; (三)違反本條例第六十六條規定,拒不移交承接查驗資料的; (四)違反本條例第六十七條規定,拒不承擔承接查驗費用的; (五)違反本條例第七十七條規定,造成物業管理區域內地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地分割管理情況的。 第一百三十八條【建設單位責任】建設單位違反本條例第一百零三條規定,未繳交首期歸集的專項維修資金,經區主管部門責令限期繳交后拒不履行的,按應繳交款項逾期天數處以每日萬分之五的罰款;情節嚴重的,由市主管部門提請吊銷其相關資質證書。 第一百三十九條【建設單位責任】建設單位有下列情形之一的,由區規劃國土部門責令限期改正;逾期未改正的,給予警告,并處以二萬元以上五萬元以下罰款: (一)違反本條例第十四條規定,申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,未提出共有物業產權登記申請的; (二)違反本條例第六十二條的規定,未將經備案的前期物業服務合同和臨時管理規約作為房屋銷售合同附件的; (三)違反本條例第一百條的規定,未將本物業管理區域內用于出售、附贈或者出租的車位、車庫的數量在房屋銷售合同中明示的。 第一百四十條【建設單位、物業服務企業責任】建設單位、物業服務企業違反本條例第十五條規定,擅自處分依法屬于業主共有物業的,由區主管部門責令恢復原狀或者賠償損失,逾期未改正的,處以五萬元以上二十萬元以下罰款。 第一百四十一條【建設單位、物業服務企業責任】建設單位、物業服務企業有下列情形之一的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,給予警告,并處以五萬元以上二十萬元以下罰款: (一)違反本條例第二十條規定,經物業所在地街道辦事處書面通知,拒不委派代表擔任籌備組、換屆小組成員的; (二)違反本條例第九十九條規定,每月未向業主公開小區車位、車庫使用情況或者公開不實的,或者業主請求查看車位使用情況的,物業服務企業不予以配合的。 第一百四十二條【物業服務企業責任】物業服務企業有下列情形之一的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,給予警告,并處以二萬元以上五萬元以下罰款: (一)違反本條例第六十三條規定,未設立業主共有資金共管賬戶,或者未將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶,或者未按照合同約定公布業主共有資金共管賬戶收支情況的; (二)違反本條例第七十條規定,未在物業管理區域內設立獨立核算的服務機構的; (三)違反本條例第七十一條規定,未將物業服務合同副本報區主管部門備案的; (四)違反本條例第七十二條規定,未經業主大會、業主委員會或者街道辦事處書面委托,就業主大會決定事項擅自向業主征求意見的; (五)違反本條例第八十六條規定,未按照國家有關財務會計規定建立并執行業主共有資金財務管理制度或未建立業主共有資金財務檔案并指定專人保管的; (六)違反本條例第九十條規定,未定期與合作銀行核對本物業管理區域業主共有資金賬目并公示的。 第一百四十三條【物業服務企業責任】物業服務企業違反本條例第七十三條規定,未公開公共水電分攤費用情況、物業管理費與物業專項維修資金使用情況,由區主管部門責令限期改正,逾期未改正的,處以一萬元罰款,并記入信用信息檔案。 第一百四十四條【物業服務企業、項目負責人責任】物業服務企業、項目負責人違反本條例第七十五條規定,由區主管部門責令限期改正,逾期未改正的,給予警告,并對物業服務企業處以五萬元以上二十萬元以下罰款,對項目負責人處以一萬元以上三萬元以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。 第一百四十五條【物業服務企業責任】物業服務企業違反本條例第六十八條、第八十一條、第八十二條規定,拒不退出物業管理區域并移交相關資料、資金和物品的,由區主管部門責令其限期退出、移交相關資料、資金和物品;逾期仍不退出、移交相關資料、資金和物品的,責令退還逾期所收取的物業服務費,并按月處以五萬元以上二十萬元以下罰款;經區主管部門依法處罰后仍拒不改正的,由區主管部門提請公安機關對直接責任人員依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規定處罰。 第一百四十六條【物業服務企業責任】物業服務企業有下列情形之一的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,給予警告,并處以二萬元以上五萬元以下罰款;給業主、物業使用人財產造成損失的,承擔賠償責任: (一)物業服務企業違反本條例第九十三條規定,未按照法律法規規定,履行物業安全責任的; (二)物業服務企業違反本條例第九十六條規定,未對市政專營單位對物業管理區域內設施設備的維修養護工作予以配合的。 第一百四十七條【物業服務企業責任】物業服務企業違反本條例第九十五條規定,對業主或者物業使用人違法裝修拒不整改行為未及時履行報告義務,造成財產損失或者人身傷害的,由區主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款。 物業服務企業違反本條例第一百零三條規定,逾期未將物業專項維修資金存入專戶的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,按逾期月數每月處以五萬元罰款。 第一百四十八條【物業服務企業責任】物業服務企業違反有關規定,被依法認定侵占或者挪用物業專項維修資金的,由區主管部門給予警告,處以被侵占或者挪用資金金額兩倍的罰款并錄入信用信息檔案。 第一百四十九條【違反物業安全管理責任】違反本條例第九十四條規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任,并由有關行政主管部門按照下列規定予以查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任: (一)違反第一款第一項規定的,由區住房建設主管部門責令限期改正,處五萬元以上二十萬元以下的罰款; (二)違反第一款第二項規定的,由區規劃土地監察部門責令限期拆除,并對業主、物業使用人處一萬元以上三萬元以下的罰款,對裝飾裝修企業或個人處二萬元以上五萬元以下的罰款;逾期未拆除的,區規劃土地監察部門可以申請人民法院強制執行; (三)違反第一款第三、四、五項規定的,由區規劃土地監察部門依照有關法律法規的規定查處; (四)違反第一款第六項規定的,由區主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,對個人處一萬元以上三萬元以下的罰款,對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款; (五)違反第一款第七項規定的,由相關行政主管部門依法查處。 第一百五十條【市政專營單位責任】市政專營單位違反本條例第十六條或第八十四條的規定,拒絕接收建設單位移交的專業經營設施設備或不履行維修養護責任的,由市政專營單位主管部門給予警告、責令改正;逾期不改正,情節嚴重的,處十萬元以下的罰款。 第十章 附則 第一百五十一條【用語含義】本條例中下列用語的含義是指: (一)物業,是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地;共有物業,是指物業管理區域內,除專有部分物業、市政公用設施設備以外的屬于全體業主共有的物業共用部位和共用設施設備; (二)物業使用人,是指除業主以外的實際使用物業的人,包括但不限于物業的承租人; (三)物業管理單位,是指業主大會、全體業主委托的實際提供物業管理服務的單位,包括物業服務企業或者清潔、綠化、消防、電梯等專業服務機構,以及其他管理人; (四)物業管理費,是指由業主或者物業使用人繳納的物業管理的預付金,包括對房屋及配套的共用設施設備和相關場地等共有物業,進行維修、養護、運營、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的資金; (五)物業服務費,是指業主在預收的物業管理費中,按約定比例或者約定數額提取的支付給物業服務企業的酬金; (六)公示,是指在物業管理區域顯著位置和物業管理信息平臺公開張貼、發布信息; (七)承接查驗,是指承接新建物業前,建設單位、業主大會、業主委員會、物業服務企業在籌備組的指導、協調下,根據國家和本條例有關規定以及三方協議約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動; (八)關聯單位,是指依據《中華人民共和國公司法》第二百一十七條,可以認定具有關聯關系的企業或者單位; (九)合作銀行,是指可以按照主管部門制定的接口標準與物業管理信息平臺進行共享數據的銀行; (十)共有資金開戶單位,是指在合作銀行開設業主共有資金基本賬戶的業主大會,或者在合作銀行開設業主共有資金共管賬戶的物業服務企業。 (十一)本條例所稱以上包含本數,以下不含本數。 第一百五十二條【原農村城市化社區建筑物管理】原農村城市化社區可以在各區政府統籌協調下由原農村集體經濟組織繼受單位作為責任主體,參照本條例及相關規定,成立物業管理自治機構。物業管理自治機構限于自行組織提供物業服務,或者購買物業服務并處理與物業服務企業履行合同的相關問題。 原農村城市化社區物業管理自治機構成立和運作的具體辦法,由區政府另行制定。 第一百五十三條【法律補充】本條例對物業管理相關事項未作規定的,按照法律、法規的有關規定執行。 第一百五十四條【示范文本】本條例要求市有關主管部門制定具體示范文本的,市有關主管部門應當在本條例實施后十二個月內制定。 第一百五十五條【處罰標準制定】本條例規定罰款處罰的,市主管部門應當制定具體實施標準,與本條例同時施行。 第一百五十六條【實施日期】本條例自 年 月 日起施行。2007年9月25日深圳市第四屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過的《深圳經濟特區物業管理條例》同時廢止。
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